Rzecznik Praw Obywatelskich sygnalizuje, że projekt ustawy wprowadzającej tzw. najem senioralny może w praktyce nie zapewnić odpowiedniej ochrony seniorom, a nawet narazić ich na utratę dostępu do własnych mieszkań. W opinii z 9 października 2025 r. zastępca RPO Stanisław Trociuk wskazuje na liczne luki prawne i ryzyka wynikające z konstrukcji proponowanych przepisów.

Niepełna ochrona praw seniorów i podnajemców

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr UD239) zakłada wprowadzenie nowej formy najmu – tzw. najmu senioralnego. W założeniu ma on pomóc osobom starszym mieszkającym samotnie w lokalach położonych wysoko, bez dostępu do windy, poprzez umożliwienie zamiany mieszkań z gminą.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca jednak uwagę, że aktualna treść projektu ustawy nie zapewnia pełnej ochrony praw i interesów seniora, ale też nie uwzględnia praw i interesów podnajemcy lokalu. Problemy wynikają z powiązania trzech umów – najmu między seniorem a gminą, najmu lokalu przez gminę oraz podnajmu przez nowego lokatora. Tak skomplikowany układ może prowadzić do konfliktów interesów i trudności w egzekwowaniu praw.

Wątpliwe kryteria i wykluczenia

Projekt zakłada, że z najmu senioralnego będą mogły korzystać osoby po 60. roku życia, mieszkające samodzielnie w budynkach bez windy – od czwartego piętra wzwyż. Zdaniem RPO to rozwiązanie zbyt wąskie i niesprawiedliwe. Pomija osoby młodsze z niepełnosprawnościami lub chorobami ograniczającymi mobilność, a także tych seniorów, którzy mieszkają na niższych kondygnacjach, lecz nie są w stanie samodzielnie wychodzić z domu z powodu barier architektonicznych.

Z drugiej strony, jak zauważa RPO, zbyt szerokie określenie kręgu beneficjentów może dodatkowo obciążyć gminy, które i tak zmagają się z deficytem lokali komunalnych.

Ryzyko utraty dostępu do mieszkania

Jednym z najpoważniejszych problemów jest – jak podkreśla RPO – brak gwarancji, że senior będzie mógł szybko odzyskać swój lokal po rozwiązaniu umowy najmu. W przypadku gdy podnajemca odmówi opuszczenia mieszkania, całe ryzyko i ciężar prawny spada na seniora. Oznacza to, że osoba starsza może przez długie miesiące, a nawet lata, czekać na możliwość powrotu do własnego lokalu, prowadząc jednocześnie spór sądowy o eksmisję.

Niejasne zasady finansowe i brak ochrony przed szkodami

Rzecznik wskazuje również na brak jednoznacznych przepisów dotyczących finansowych relacji między gminą a seniorem. Projekt nie określa, na jakich zasadach gmina ma korzystać z lokalu seniora ani kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody wyrządzone przez podnajemców. W efekcie to senior może zostać obciążony dodatkowymi kosztami, np. opłatami do wspólnoty mieszkaniowej, mimo że sam nie zamieszkuje w lokalu.

RPO apeluje o poprawki i dalsze analizy

W opinii podpisanej przez zastępcę Rzecznika Stanisława Trociuka podkreślono, że rozwiązania powinny zostać gruntownie przeanalizowane. Rzecznik rekomenduje doprecyzowanie zasad finansowych, jasne określenie obowiązków stron oraz wprowadzenie skutecznych gwarancji prawnych umożliwiających seniorom odzyskanie lokalu w rozsądnym terminie.

Źródło: Opinia Rzecznika Praw Obywatelskich z 9 października 2025 r. do projektu ustawy nr UD239, podpisana przez zastępcę RPO Stanisława Trociuka.