Państwo powinno systemowo wspierać adaptację mieszkań seniorów, rozwijać najem wspomagany i ułatwiać zamianę lokali – to nie gest dobroczynności, ale warunek godnego starzenia się. O tym, dlaczego czas przestać mitologizować własność, jak naprawdę wygląda sytuacja mieszkaniowa seniorów w Polsce i jakie nowe rozwiązania są dziś niezbędne, rozmawiamy z Mateuszem Piegzą i Aleksandrą Krugły z Habitat for Humanity Poland.

Rozmówcy:

Mateusz Piegza – dyrektor programowy Fundacji Habitat For Humanity Poland

Aleksandra Krugły – p.o. dyrektorki ds. rzecznictwa w Habitat for Humanity Poland

 

Czym jest Habitat for Humanity? Jaka jest Wasza misja?

Mateusz Piezga: Habitat For Humanity to międzynarodowa organizacja działająca obecnie w ponad 70 krajach. Wszystko zaczęło się w 1976 roku w Stanach Zjednoczonych. W Polsce jesteśmy obecni od ponad 30 lat – działamy nieprzerwanie od 1992 roku. Nasze motto brzmi: „Każdy zasługuje na godne miejsce do życia.” Naszą misją jest poprawa warunków mieszkaniowych osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej – szczególnie tych najbardziej potrzebujących i narażonych na wykluczenie.

Warto podkreślić, że w DNA naszej organizacji wpisana jest filozofia: „Dajemy wędkę, a nie rybę.” Pomagamy w taki sposób, aby nie tylko poprawić warunki mieszkaniowe, ale też wzmocnić beneficjentów i wspierać ich w budowaniu poczucia sprawczości. To podejście ma szerszy wymiar i wiąże się z jednym z najważniejszych filarów naszej działalności – wolontariatem.

Każdy projekt – remontowy czy budowlany – realizujemy z udziałem wolontariuszy. To zarówno pracownicy firm wspierających nasze działania, jak i przedstawiciele lokalnych społeczności czy osoby z zagranicy, które przyjeżdżają do nas specjalnie po to, by pomóc. Przykładem może być właśnie kończący się remont czterech mieszkań w jednej kamienicy w Bytomiu – w projekt zaangażowało się ponad 150 wolontariuszy, którzy wspólnie przepracowali ponad 2000 godzin!

Jakie działania organizacja Habitat for Humanity prowadzi w Polsce?

M. P.: Habitat for Humanity realizuje swoje działania – w pewnym uproszczeniu – na trzech poziomach. Po pierwsze, to wpływ na zmianę systemu. Mam tu na myśli działania rzecznicze na poziomie unijnym, krajowym czy samorządowym. Rozmawiamy z decydentami, edukujemy samorządowców, aktywnie uczestniczymy w „życiu systemu mieszkaniowego” – a wszystko po to, aby finalnie mieć wpływ na jego zmianę… głównie zmianę przepisów, ale też np. mechanizmów finansowania budownictwa.

Drugi poziom to realne wsparcie dla potrzebujących: remontujemy mieszkania dla osób najbardziej potrzebujących (głównie w woj. śląskim i mazowieckim), wspólnie z samorządami adaptujemy gminne pustostany, wspieramy mieszkaniowo uchodźców. W nasze działania wpisuje się również pomoc w remontach lokali należących do innych organizacji pozarządowych.

Trzeci typ naszego działania to opracowywanie, testowanie i wdrażanie nowych rozwiązań mieszkaniowych w Polsce – nazwijmy to działalnością innowacyjną. Warto tutaj wspomnieć o tym, że prowadzimy jedną z pierwszych w Polsce Społecznych Agencji Najmu w Dąbrowie Górniczej oraz projekt KDD, czyli Krok Do Domu, w ramach którego ułatwiamy dostęp do mieszkań z rynku komercyjnego.

Pracujemy właśnie nad nowym programem, w którym skupimy się na rozwiązaniach mieszkaniowych dedykowanych seniorom. To bardzo ważna informacja w kontekście całej tej rozmowy. W lipcu planujemy ruszyć z kopyta.

Jak wygląda struktura mieszkalnictwa w Polsce? Ile osób mieszka dziś w zasobach komunalnych, a ile „na swoim”?

M. P.: W Polsce własność wciąż dominuje. Ponad 87% osób mieszka „na swoim” – najczęściej w mieszkaniu odziedziczonym po dziadkach, kupionym na kredyt, z dużym wkładem od rodziców albo po prostu: bo innej opcji nie było. To jeden z najwyższych wskaźników w UE (dla porównania: w Niemczech – ok. 50%). Tyle że ta „wolność” to często brak mobilności, wysokie koszty utrzymania i samotność z problemami technicznymi.

Co z zasobami publicznymi? Mieszkań komunalnych zostało nam niespełna 600 tysięcy. Dla porównania: w połowie lat 90. było ich trzy razy więcej. W wielu gminach nie buduje się ich wcale, a część pustostanów popada w ruinę. Traktujemy je jak problem, a nie narzędzie polityki mieszkaniowej.

Sektor społeczny, czyli TBS-y i SIM-y? To ledwie ok. 100 tysięcy mieszkań w skali kraju – z niską rotacją, ograniczoną dostępnością i warunkiem wniesienia wkładu. Dziś zasób publiczny i społeczny to tylko ok. 4% całego zasobu mieszkaniowego.

A najem rynkowy? Obejmuje ok. 11% gospodarstw domowych – choć faktyczna liczba mieszkań dostępnych do wynajmu może być niższa, bo wiele umów jest nieformalnych.

To wszystko tworzy bardzo sztywny system: albo masz, albo czekasz, albo kombinujesz. Z jednej strony – własność jako jedyna „normalna” forma mieszkania. Z drugiej – niemal niewidoczny sektor mieszkań dostępnych i wynajmowanych na sprawiedliwych zasadach.

Jeśli czegoś dziś naprawdę brakuje, to właśnie tego: najmu społecznego z prawdziwego zdarzenia – mieszkań, które można wynająć na dłużej, bez strachu o eksmisję z dnia na dzień i bez konieczności zarabiania 200% średniej krajowej.

Czy w społecznej percepcji nie mitologizujemy zbyt mocno własności jako podstawowego modelu organizacji życiowej przestrzeni – mieszkania lub domu?

Aleksandra Krugły: Zdecydowanie tak – własność w Polsce to wciąż domyślny model mieszkaniowy i społeczny status w jednym. Od dziecka słyszymy, że „na wynajmie to tylko chwilowo”, „kiedyś trzeba będzie coś swojego”, „własne to własne”. Kupno mieszkania traktuje się jak punkt dojścia – niezależnie od kosztów, zadłużenia czy ograniczeń, jakie to za sobą niesie.

Problem w tym, że ten mit nie przystaje do współczesnych realiów: niestabilnych rynków pracy, rosnących cen mieszkań, kryzysu mobilności, zmieniających się modeli życia. A jednak dalej go powielamy – w polityce, w mediach, w rodzinnych rozmowach. Mieszkanie na wynajem? Dla studentów. Komunalne? Tylko dla biednych. TBS? „To się nie opłaca”.

Tymczasem w wielu krajach najem – także społeczny – to pełnoprawna forma zamieszkiwania. Stabilna, bezpieczna, przewidywalna. W Polsce za to najem to często życie „na chwilę” i „na gębę”. Nie dlatego, że tak chcą lokatorzy – tylko dlatego, że brakuje infrastruktury i regulacji, które dawałyby poczucie bezpieczeństwa.

Mit własności jako jedynej sensownej formy mieszkaniowej jest wygodny – dla polityków, dla deweloperów, dla systemu bankowego. Ale dla ludzi? Coraz częściej to pułapka: kredytowa, logistyczna, emocjonalna. Czas przestać traktować mieszkanie jak trofeum, a zacząć jak prawo – do godnych warunków życia, niezależnie od formy własności.

Czy zasoby mieszkaniowe starszych mieszkańców kraju odpowiadają dzisiaj ich potrzebom? Potrzeby te zmieniają się znacząco w kolejnych dekadach życia i dla wielu osób przestrzeń mieszkania lub domu w pewnym momencie może utrudniać egzystencję lub nawet zagrażać jej.

A. K.: Większość starszych osób w Polsce mieszka „na swoim” – w domach i mieszkaniach, które nabyli lub odziedziczyli dekady temu. Z punktu widzenia statystyki – to niezły wynik. Ale z punktu widzenia codziennego funkcjonowania – coraz częściej to mieszkania, które nie przystają do ich wieku, zdrowia ani sytuacji życiowej.

Zbyt wysokie piętro, brak windy, zbyt duży metraż do ogrzania, strome schody, wanny zamiast pryszniców, a czasem po prostu – samotność między czterema ścianami. Do tego dochodzą rosnące koszty utrzymania i rachunki, które pochłaniają większość emerytury. Często to nie metraż jest problemem, tylko niewłaściwa funkcja – i brak możliwości zmiany.

Nie ma w Polsce systemowego wsparcia dla seniorów, którzy chcieliby poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Nie ma dopłat do mniejszych, dostępnych mieszkań. Nie ma sieci mieszkań wspomaganych. Nie ma polityki „downsizingu z godnością” – tylko samotne decyzje między zbyt dużym mieszkaniem a DPS-em.

Z kolei rynek – ani deweloperski, ani publiczny – nie oferuje alternatyw. Brakuje mieszkań parterowych, dostępnych, ze wsparciem opiekuńczym. Brakuje też wsparcia psychologicznego i logistycznego, by przeprowadzka po 70. roku życia nie była życiową katastrofą.

A potrzeby się zmieniają. To, co w wieku 60 lat było jeszcze „swojskie”, w wieku 80 potrafi być pułapką. Jeśli polityka mieszkaniowa nie zacznie patrzeć na starzenie się społeczeństwa jako na wyzwanie strukturalne, a nie tylko demograficzną ciekawostkę, to zostaniemy z pokoleniem ludzi uwięzionych we własnych mieszkaniach – dosłownie i społecznie.

Czas odejść od myślenia o „domu na zawsze” i zacząć projektować system, w którym mieszkanie zmienia się razem z człowiekiem, a nie przeciwko niemu.

Osoby starsze, wbrew obiegowym stereotypom, często dysponują całkiem zadowalającymi zasobami finansowymi. Jednak część z nich nie posiada znaczącego majątku i otrzymuje niskie emerytury. Czy takie osoby powinny móc liczyć na interwencję państwa w takich obszarach jak adaptacja mieszkań do zmieniających się potrzeb wynikających z wieku (np. dopłaty do termomodernizacji, remontów adaptacyjnych itp.)?

A. K.: Zdecydowanie tak – i nie tylko „powinny móc liczyć”, ale państwo powinno mieć obowiązek tworzenia realnych mechanizmów wsparcia w tym zakresie. Mówimy o podstawowych warunkach godnego starzenia się – bezpieczeństwie, funkcjonalności, komforcie życia – a nie o „luksusie”.

Po pierwsze: adaptacja mieszkań do potrzeb związanych z wiekiem – likwidacja progów, wymiana wanny na prysznic, montaż uchwytów, dostosowanie kuchni czy oświetlenia – to wszystko są relatywnie niewielkie inwestycje, które mogą znacząco wydłużyć samodzielność i opóźnić konieczność korzystania z opieki instytucjonalnej. A to z punktu widzenia polityki publicznej jest nie tylko słuszne społecznie, ale też po prostu tańsze.

Po drugie: dopłaty do remontów i termomodernizacji – wielu seniorów mieszka w starych, energochłonnych budynkach, często na wsiach lub w małych miastach. Wysokie rachunki za ogrzewanie mogą prowadzić do ubóstwa energetycznego, a brak środków na remonty – do życia w warunkach zagrażających zdrowiu. Programy typu „Czyste Powietrze” są dziś często niedopasowane do tej grupy – wymagają wkładu własnego, skomplikowanej dokumentacji, a czasem współwłasności, której seniorzy nie mają jak uporządkować.

Po trzecie: wsparcie instytucjonalne i doradcze – sam remont to jedno, ale potrzebna jest też pomoc w zaprojektowaniu zmian, znalezieniu wykonawców, rozliczeniu dotacji. Dla wielu starszych osób to bariera nie do przejścia. Tu jest miejsce na rolę samorządów, organizacji społecznych i usług asystenckich.

Wbrew obiegowym opiniom, osoby starsze to nie tylko „biedni emeryci”, ale też nie można zakładać, że każda starsza osoba dysponuje zasobami, by samodzielnie zadbać o dostosowanie swojego mieszkania. Ci, którzy mają środki – i tak często potrzebują wsparcia informacyjnego i organizacyjnego. Ci, którzy ich nie mają – potrzebują realnej pomocy finansowej.

To nie kwestia dobroczynności, tylko elementarna sprawiedliwość i przewidywalna polityka społeczna w kraju, który się starzeje i który powinien już dziś inwestować w systemowe rozwiązania, zanim będzie za późno.

Wykluczenie energetyczne mocno dotyka osoby starsze. Jak najkorzystniej dla nich i dla budżetu państwa minimalizować problemy? Dopłacać do rachunków? Modernizować zasób mieszkaniowy?

A. K.: Wykluczenie energetyczne – a tak naprawdę, nie bójmy się użyć tego określenia – ubóstwo energetyczne – wśród osób starszych to poważny i narastający problem, szczególnie w starszym zasobie mieszkaniowym, gdzie wysokie koszty ogrzewania spotykają się z niskimi emeryturami i brakiem możliwości sfinansowania remontu.

Dlatego potrzebne są dwa uzupełniające się filary polityki publicznej:

  • dopłaty do rachunków – tu i teraz,
  • inwestycje w poprawę efektywności energetycznej – na trwałe.

Dopłaty do rachunków mają sens jako narzędzie tymczasowej ochrony, zanim modernizacja budynku obniży koszty stałe. Osoby starsze nie mogą czekać kilku lat, aż program termomodernizacyjny „zadziała” – muszą mieć dziś realne wsparcie w pokryciu kosztów energii, żeby nie musieć wybierać między ogrzewaniem a jedzeniem.

Jednocześnie trwałe rozwiązanie leży w poprawie jakości budynków – głębokiej termomodernizacji, wymianie źródeł ciepła, dostosowaniu lokali do potrzeb osób starszych. To inwestycje, które przynoszą zwrot: niższe rachunki, lepsze zdrowie, dłuższa samodzielność, mniejsze obciążenie systemu opieki społecznej i zdrowotnej.

Najkorzystniejsze dla budżetu państwa – i dla samych seniorów – jest połączenie obu podejść: krótkoterminowego wsparcia dochodowego z długofalowym wsparciem inwestycyjnym. Bez tego osoby starsze pozostaną w pułapce: bez środków na remont, z rosnącymi rachunkami, w niedostosowanym mieszkaniu. A państwo będzie płacić coraz więcej – tylko nie tam, gdzie trzeba.

Jakie są najważniejsze hasła związane z mieszkalnictwem przyjaznym osobom starszym? Do naszych uszu coraz częściej docierają hasła związane z co-housingiem, mieszkaniami wspomaganymi i chronionymi, osiedlami senioralnymi, etc. Czy możecie zrekonstruować dla naszych czytelników te kluczowe hasła?

A. K.: Mieszkalnictwo przyjazne osobom starszym to dziś nie tylko kwestia przystosowania mieszkań do ograniczeń fizycznych, lecz przede wszystkim stworzenia warunków do godnego, bezpiecznego i możliwie niezależnego starzenia się – we własnym rytmie i środowisku. Poniżej przedstawiam kluczowe pojęcia, które coraz częściej pojawiają się w debacie o przyszłości mieszkalnictwa:

Co-housing senioralny – wspólnotowy model zamieszkiwania oparty na samodzielnych lokalach z przestrzenią wspólną (kuchnia, ogród, świetlica), tworzony z myślą o wspieraniu relacji międzyludzkich i codziennego wsparcia sąsiedzkiego. Popularny w Holandii i Skandynawii, w Polsce dopiero testowany przez NGO oraz niektóre samorządy.

Osiedla senioralne / senior villages – większe zespoły mieszkaniowe oferujące dostęp do usług zdrowotnych, rekreacyjnych, transportowych i opiekuńczych. Często zlokalizowane w miastach satelickich lub na obrzeżach, wymagają jednak przemyślanej integracji społecznej, aby nie powielały modelu izolacji.

Aging in place – koncepcja umożliwiająca osobom starszym pozostanie jak najdłużej we własnym mieszkaniu poprzez jego dostosowanie, wsparcie lokalnej społeczności oraz dostęp do usług mobilnych i technologii wspierających samodzielność. To kluczowy model dla polityki mieszkaniowej w starzejącym się społeczeństwie. We wdrażaniu tej koncepcji w Polsce, w ramach deinstytucjonalizacji, istotne są:

  • Mieszkania wspomagane – forma mieszkalnictwa regulowana ustawą o pomocy społecznej (art. 53), przeznaczona dla osób dorosłych, które ze względu na wiek, stan zdrowia lub niepełnosprawność potrzebują wsparcia w codziennym funkcjonowaniu, lecz nie wymagają całodobowej opieki. W mieszkaniach tych świadczone są m.in. usługi bytowe, pomoc w prowadzeniu gospodarstwa domowego oraz wsparcie w czynnościach życia codziennego. Podstawą pobytu jest decyzja administracyjna, a realizacją zajmują się jednostki pomocy społecznej lub NGO – wyłącznie na zlecenie samorządu.
  • Mieszkania z usługami i mieszkania ze wsparciem – nowa, regulowana forma wsparcia mieszkaniowego, rozwijana w ramach programów EFS+ na lata 2021–2027. W odróżnieniu od mieszkań wspomaganych i treningowych, nie wymagają decyzji administracyjnej, mogą być prowadzone także przez organizacje pozarządowe i oferują szeroki wachlarz funkcji – od interwencyjnych i ochronnych po opiekuńcze i readaptacyjne.
    Mieszkania z usługami skierowane są do osób potrzebujących intensywniejszego wsparcia (w tym całodobowego), natomiast mieszkania ze wsparciem to formy oparte na najmie, z elastycznymi usługami wspierającymi samodzielność, również dla osób starszych. Oba modele wypełniają luki między mieszkaniem a instytucją i mogą stanowić realną alternatywę wobec domów pomocy społecznej.

Rekomendacje ekspertów (EAPN Polska) podkreślają, że rozwój tego typu mieszkań powinien bazować na lokalnych potrzebach, być współprowadzony przez NGO oraz łączyć funkcje mieszkaniowe z usługami społecznymi i zdrowotnymi – przy jednoczesnym zachowaniu podmiotowości mieszkańców.

Hasła hasłami, ale zarówno decydenci jak i aktywiści czy postronne osoby uwierzą w sensowność nowych rozwiązań jak je zobaczą. Ile mamy dziś w Polsce zrealizowanych inwestycji mieszkaniowych podejmowanych z myślą o osobach starszych? Gdzie się znajdują, ile osób z nich korzysta?

M. P.: W Polsce mieszkalnictwo dostosowane do potrzeb osób starszych dopiero się rozwija. Choć potrzeby są ogromne, liczba zrealizowanych inwestycji wciąż jest niewielka i rozproszona.

Rybnik jest jednym z pierwszych miast w Polsce, które wdrażają model cohousingu senioralnego w praktyce. W 2022 roku uruchomiono tam pierwsze mieszkanie wspomagane dla czterech samotnych seniorek, a kolejne powstało w odnowionym familoku przy ul. Przemysłowej. Lokale są dostosowane do potrzeb osób starszych i oferują wsparcie opiekuńcze. Miasto planuje dalszy rozwój tej formy, m.in. poprzez utworzenie Centrum Senioralnego z mieszkaniami wspomaganymi i przestrzenią wspólną. To przykład, że mieszkalnictwo senioralne może być zarazem społeczne, funkcjonalne i godne.

Mieszkania wspomagane – według dostępnych danych w Gdańsku funkcjonuje 218 mieszkań wspomaganych, z których skorzystało dotąd prawie 500 osób. W Katowicach planowane są dwa mieszkania wspomagane dla 11 seniorów. W innych miastach, takich jak Poznań, Inowrocław czy Opole, również realizowane są pojedyncze projekty, ale ich liczba jest ograniczona.

Osiedla senioralne – to nowość na polskim rynku. Inwestycje tego typu zostały już zrealizowane m.in. w Katowicach, Majdanie pod Warszawą, Wodzisławiu Śląskim i Opolu. Kolejne obiekty powstają w Koninie, Inowrocławiu, Poznaniu i Okolu koło Starogardu Gdańskiego.

Choć świadomość potrzeb mieszkaniowych seniorów rośnie, liczba dostępnych mieszkań wspomaganych, z usługami i osiedli senioralnych w Polsce jest nadal niewystarczająca. Większość projektów to pojedyncze inwestycje w dużych miastach. Aby sprostać rosnącym potrzebom starzejącego się społeczeństwa, konieczne są systemowe działania i większe zaangażowanie zarówno sektora publicznego, jak i prywatnego.

Inwestycje mieszkaniowe są kosztowne. Oddanie mieszkania współdzielonego przez osoby starsze z zasobów komunalnych to spore wydatki. Czy te wydatki prócz korzyści dla jakości życia osób starszych mogą generować w ostatecznym rozrachunku finansowe korzyści dla gmin będących ich posiadaczami?

M. P.: Zdecydowanie tak. Pracujemy właśnie nad takimi modelami z dwoma gminami w Polsce i rozmawiamy ze sobą szczerze o pieniądzach. Na koniec dnia „każdy projekt powinien się spinać od strony finansowej”.

Metod wyliczenia korzyści jest kilka. Spróbujmy tak: gmina, inwestując np. 150 tys. zł w dostosowanie mieszkania dla trzech seniorów, jednocześnie „zwalnia” trzy inne mieszkania ze swojego zasobu. Wolne trzy mieszkania trafiają do trzech rodzin z kolejki na mieszkanie komunalne. Doliczmy jeszcze około 50 tys. zł na „odświeżenie tych trzech”. Tak patrząc na sprawę, za 200 tys. zł możemy zaspokoić potrzebę mieszkaniową dodatkowych trzech rodzin. To mniej niż wyremontowanie trzech pustostanów. Cała ta sprawa to de facto efektywniejsze zarządzanie zasobem mieszkaniowym gmin.

Oszczędność (choć nie bardzo znacząca) pojawia się również po stronie dostawy usług, np. MOPS-u. Opieka nad trzema osobami, które są w jednym mieszkaniu, jest tańsza niż nad osobami mieszkającymi w różnych częściach miasta.

Czy potrzebujemy w Polsce programu pomagającego przenosić się osobom starszym z własnych własnościowych mieszkań i domów do odpowiednio dostosowanych zasobów komunalnych? Na jakich rozwiązaniach powinien bazować taki mechanizm, by „opłacał” się obu stronom?

M. P.: Z przenoszeniem się osób z mieszkań własnościowych jest trudna sprawa. Pamiętajmy, że w „naszej krwi płynie silne przywiązanie do własności”. Badania pokazują, że blisko 90% osób starszych nie chce się przenosić ze swojego mieszkania, mimo że nie jest ono dostosowane do ich potrzeb. W mojej ocenie przenoszenie się osób z mieszkań własnościowych do gminnych (np. współdzielonych) będzie w Polsce przebiegać bardzo powoli.

Rozwiązania, o których mówiłem wcześniej, dotyczą rotacji i przenoszenia się w ramach zasobu komunalnego. Tutaj jest trochę inaczej (mam nadzieję, że łatwiej) — „bo i tak wynajmuję”.

Myślę, że potrzebujemy dobrych przykładów rozwiązań zaprojektowanych z seniorami i dla seniorów. Kolejnym krokiem powinna być edukacja poprzez dzielenie się doświadczeniami seniorów — nie ekspertów czy architektów, ale samych seniorów. Ważna jest zasada „nic na siłę”. Jak to mówią, „starych drzew się nie przesadza”. I naprawdę tak jest!

A. K.: Tak, Polska potrzebuje programu wspierającego dobrowolne przeprowadzki seniorów z dużych, własnościowych mieszkań lub domów do mniejszych, bezpiecznych i dostosowanych lokali – najlepiej w zasobie komunalnym lub społecznym. Taki model odpowiada na potrzeby osób starszych (niższe koszty, dostępność wind, opieki, lokalnych usług), a jednocześnie pozwala lepiej wykorzystać istniejący zasób mieszkaniowy – np. przekierowując większe lokale do rodzin z dziećmi.

Kluczowe warunki powodzenia to: dobrowolność, zabezpieczenie majątku seniora, możliwość pozostania właścicielem (np. przy jednoczesnym najmie przez SAN), dostęp do usług towarzyszących oraz realna korzyść – finansowa lub usługowa – z tytułu zamiany.

Warto oprzeć taki program na istniejącym instrumencie polityki mieszkaniowej, jakim są Społeczne Agencje Najmu (SAN). SAN-y, jako podmioty społeczne, mogłyby pośredniczyć między seniorami a samorządami, zarządzać lokalami i oferować najem z usługami wspierającymi. To model, który „opłaca się” obu stronom: seniorom zapewnia bezpieczeństwo, a samorządom – lepsze gospodarowanie zasobami i niższe przyszłe koszty opieki.

Ile w Polsce jest nieużytkowanych mieszkań komunalnych lub takich, które są użytkowane, ale mają bardzo niski standard? Ile z tych mieszkań można przywrócić do zasobu i zaoferować potrzebującym – seniorom oraz innym osobom z grup wrażliwych – jako lepsze lokum?

M. P.: Ciężko o aktualne dane. Według różnych szacunków jest to 60–80 tysięcy mieszkań, czyli około 8–10% całego zasobu gminnego. To informacja o liczbie nieużywanych mieszkań komunalnych.

Na pytanie o procent mieszkań możliwych do przywrócenia do użytku nie jestem w stanie merytorycznie odpowiedzieć. Jednak załóżmy, że tylko w 20% z nich można przygotować mieszkania senioralne (parter lub winda oraz odpowiednia wielkość). Wówczas mamy około 12 tysięcy mieszkań, co pozwoliłoby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe około 35–40 tysięcy seniorów. To całkiem dobra liczba.

A. K.: Nie ma jednej precyzyjnej liczby, ale dostępne dane dają dość wyraźny obraz – niestety, obraz ten pokazuje dużą skalę niewykorzystanego potencjału.

Według danych GUS z 2022 roku w Polsce było ponad 70 tys. pustostanów w zasobie komunalnym. Oznacza to lokale stojące puste, często z powodu złego stanu technicznego lub braku środków na remont. Jednocześnie nawet jedna trzecia wszystkich mieszkań komunalnych wymaga pilnych prac modernizacyjnych – chodzi o instalacje, ogrzewanie, wilgoć oraz brak dostosowania dla osób starszych czy z niepełnosprawnością.

Ile z tych lokali da się przywrócić do użytku? Szacunki różnią się w zależności od przyjętej skali remontu, ale ostrożnie licząc – co najmniej kilkadziesiąt tysięcy mieszkań można byłoby stopniowo odzyskać, gdyby uruchomić celowe programy wsparcia dla gmin na adaptację pustostanów i modernizację lokali o niskim standardzie.

To nie tylko szansa na zwiększenie dostępności mieszkań dla seniorów, rodzin czy osób z niepełnosprawnościami, lecz także tańsza alternatywa niż budowa od podstaw i sposób na poprawę jakości życia bez konieczności wyprowadzania ludzi poza ich dotychczasowe środowisko.

Jeśli poważnie traktujemy hasło „mieszkanie jako prawo”, to właśnie tutaj powinniśmy zacząć – od uporządkowania i aktywnego wykorzystania tego, co już mamy.

Jakie rozwiązania zagraniczne, w tym modele finansowania, powinniśmy chcieć twórczo adaptować na polskie warunki? Co może się u nas sprawdzić?

M. P.: Wydaje się, że całkiem dobrym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie mechanizmów zachęcania deweloperów do budownictwa społecznego (w tym senioralnego), np. poprzez zastosowanie prowizji społecznych (Niemcy, Francja, UK) lub tańszych kredytów deweloperskich.

Warto też zainspirować się tym jak wyglądają cohousingowe rozwiązania z Danii czy Norwegii oraz modele kooperatyw mieszkaniowych np. Z Niemiec.

A. K.: Aby skutecznie odpowiadać na kryzys mieszkaniowy w Polsce, warto uważnie przyglądać się rozwiązaniom sprawdzonym w innych krajach – nie po to, aby je kopiować, lecz by szukać inspiracji, które można twórczo dopasować do naszych realiów.

W Wiedniu ponad 60% mieszkańców korzysta z mieszkań komunalnych lub subsydiowanych. To efekt długoletniej polityki, która traktuje mieszkalnictwo jako usługę publiczną, a nie tylko interwencję dla najbardziej potrzebujących. W Holandii rozwija się segment „middle rent” – mieszkań dla osób, które nie mieszczą się w progach do najmu socjalnego, ale nie stać ich na najem rynkowy. We Francji działa publiczny bank (Caisse des Dépôts), który zapewnia preferencyjne finansowanie budownictwa społecznego. W Finlandii ograniczanie bezdomności oparto na trwałych mieszkaniach z usługami wsparcia (Housing First), a nie na tymczasowych rozwiązaniach.

Czy te modele da się wdrożyć w Polsce? W pełnym zakresie – prawdopodobnie nie. Ale wybrane elementy można stopniowo wprowadzać. Przykładowo: wykorzystanie pustostanów komunalnych, rozwój Społecznych Agencji Najmu, instrumenty „zamiany mieszkań” dla seniorów czy rozwój segmentu najmu o umiarkowanym czynszu – to kierunki, które warto rozważyć. Zwłaszcza jeśli chcemy trafiać nie tylko do najuboższych, lecz także do tych, którzy dziś wypadają z systemu: samotnych pracujących, młodych dorosłych, osób z „luki czynszowej”.

Nie chodzi o szybkie kopiowanie gotowych rozwiązań, ale o budowanie polityki mieszkaniowej, która będzie bardziej zróżnicowana, przewidywalna i odporna na zmiany polityczne. I choć nie mamy jeszcze takiego systemu jak w Austrii czy Holandii, to nie oznacza, że nie możemy zacząć zmierzać w tym kierunku. Ostrożnie, ale konsekwentnie.

Jakie krajowe lub unijne rozwiązania (programy, modele finansowania) wspierają obecnie lub będą w krótkiej perspektywie wspierać korzystne zamieszkanie osób starszych i w jaki sposób?

A. K.: Jeśli chcemy, by osoby starsze mogły mieszkać bezpiecznie, godnie i jak najdłużej samodzielnie, potrzebujemy realnych, a nie tylko deklaratywnych rozwiązań — takich, które łączą mieszkalnictwo z usługami społecznymi i pozwalają dostosować mieszkania lub przeprowadzić się do lepszych warunków.

W Polsce pierwsze kroki już się dzieją. Bank Gospodarstwa Krajowego oferuje dopłaty do budowy i remontów mieszkań społecznych, w tym tych dostosowanych dla seniorów. W niektórych miastach rozwijane są Społeczne Agencje Najmu, które mogą wspierać osoby starsze w zamianie mieszkania, najmie interwencyjnym czy przeprowadzce z czwartego piętra bez windy. Coraz częściej mówi się też o modelu „najmu senioralnego” — łączącym stabilny lokal z dostępem do usług środowiskowych.

W skali unijnej ważne są narzędzia takie jak Polityka Spójności czy — już wkrótce — Społeczny Fundusz Klimatyczny, który może wspierać poprawę warunków mieszkaniowych i walkę z ubóstwem energetycznym wśród seniorów. Samorządy będą mogły sfinansować z tych źródeł m.in. remonty pustostanów czy mieszkania wspomagane.

Ale żeby to zadziałało, potrzebna jest konsekwencja: dopasowanie finansowania do realnych potrzeb, zintegrowanie polityki senioralnej z mieszkaniową oraz odejście od myślenia, że pomoc mieszkaniowa to tylko „dla najuboższych”. W wielu krajach (Austria, Holandia, Francja) dostępne cenowo mieszkania dla seniorów są częścią normalnej, godnej starości — nie wyjątkiem. U nas może być podobnie, jeśli damy ludziom wybór, a samorządom narzędzia.

Czy inwestycje w mieszkalnictwo sprzyjające jakości życia osób starszych mogą generować oszczędności dla systemu opieki społecznej, a zwłaszcza opieki długoterminowej? Czy wsparcie mieszkalnictwa oraz obszaru wsparcia społecznego i integracji społecznej w miejscu zamieszkania seniorów może przełożyć się na dłuższy okres ich samodzielności i pomyślności oraz przesunąć moment wejścia w etap zależności od opieki innych osób i instytucji?

A. K.: Inwestycje w mieszkalnictwo przyjazne starzeniu się mogą realnie odciążać system opieki społecznej i zdrowotnej. Dobrze zaprojektowane, dostępne i dostosowane mieszkanie pozwala osobom starszym dłużej funkcjonować samodzielnie, a tym samym opóźnia moment, w którym stają się one zależne od opieki instytucjonalnej lub środowiskowej.

To oznacza m.in. mniej hospitalizacji, mniej interwencji kryzysowych oraz mniejsze ryzyko trwałej utraty samodzielności. Przykład? Koszt pobytu w domu pomocy społecznej to dziś 6–8 tys. zł miesięcznie. Tymczasem usługi wspierające seniora w mieszkaniu – np. asystent, pomoc sąsiedzka, opieka środowiskowa – mogą być znacznie tańsze, bardziej elastyczne i przede wszystkim lepiej dopasowane do potrzeb konkretnej osoby.

Integracja mieszkalnictwa z usługami społecznymi i zdrowotnymi w miejscu zamieszkania seniora przekłada się również na wyższą jakość życia, poczucie bezpieczeństwa i sprawczości. Badania pokazują, że osoby starsze, które mogą pozostać w znanym sobie otoczeniu z dostępem do wsparcia, rzadziej popadają w depresję, tracą kontakty społeczne czy doświadczają osłabienia funkcji poznawczych.

To także korzyść dla samorządów: dobrze zaplanowane wsparcie w miejscu zamieszkania to sposób na racjonalne zarządzanie zasobem mieszkaniowym oraz przesuwanie kosztów z drogiej opieki instytucjonalnej na profilaktykę i wsparcie środowiskowe. Innymi słowy – inwestycje w mieszkalnictwo senioralne to nie koszt, lecz mądra polityka społeczna z długofalowym efektem.

W ostatnich miesiącach dociera do nas sporo informacji od deweloperów budujących nowe osiedla dedykowane, przynajmniej częściowo, starszym mieszkańcom. Większość z nich to pre-koncepcje, inwestycje w początkowych stadiach realizacji. Czy deweloperzy zwiększają swoją ofertę dla osób dojrzałych i starszych i czy dobrze rozumieją ich potrzeby i oczekiwania? Czy zapewniają właściwe rozwiązania?

M. P.: Bardzo cieszą mnie nowe modele i inwestycje komercyjne, które oferują mieszkania dla seniorów w modelu cohousingowym, skierowane do osób o „średniej grubości portfela”. Dobrym przykładem jest Villa Zakątek z Lublina.

Jest jednak obawa, że „mieszkania dla seniorów” staną się swego rodzaju wabikiem czy hasłem reklamowym deweloperów, a finalny „produkt” będzie mocno odbiegał od rzeczywistych potrzeb.

W tej sytuacji potrzebna jest szeroka edukacja społeczeństwa na temat faktycznych potrzeb mieszkaniowych seniorów (nie tylko tych dotyczących samego mieszkania). To przestrzeń, którą planuje wypełnić Habitat Poland. Jednak wiadomo, że nie jesteśmy w stanie zrobić tego sami.

Czy „senioralne” osiedla i wydzielone budynki to najlepszy kierunek strategiczny? Dla części osób starszych, pewnie nie najgorszy, ale czy jako uniwersalna koncepcja nie grozi to gettoizolacją i nie pogłębia wykluczenia osób starszych?

M. P.: To wszystko zależy. Z jednej strony spędzanie czasu z innymi seniorami wpływa pozytywnie na dobrostan seniora, pozwala mu na budowanie relacji, ale też sprzyja aktywnemu spędzaniu czasu. Z drugiej strony pamiętajmy, że seniorzy to grupa, która najbardziej potrzebuje stałego dostępu do usług, a ich mobilność jest ograniczona.

O ile budynek senioralny obok budynków mieszkalnych dla innych grup wiekowych, z dostępnymi przestrzeniami wspólnymi, jest jeszcze w porządku, o tyle osiedle senioralne na końcu niczego to już nie jest dobre rozwiązanie. W idealnym świecie powinniśmy założyć miks mieszkańców, zarówno pod kątem wieku, jak i dochodów.

Gdybyście byli szefami rządu to jakie sztandarowe rozwiązania uznalibyście za strategicznie istotne i potencjalnie najbardziej efektywne, by poprawić warunki bytowe osób starszych w miejscach zamieszkania?

A. K.: Gdybym miała decyzyjność na poziomie rządowym, potraktowałabym mieszkalnictwo senioralne jako kluczowy filar polityki społecznej i zdrowotnej – nie „dodatek”. Starzenie się w miejscu zamieszkania powinno być standardem, a nie wyjątkiem. Co bym wprowadziła w pierwszej kolejności?

Po pierwsze: program dobrowolnych zamian mieszkań dla seniorów – z większego, niedostosowanego lokalu na mniejsze, bezpieczne mieszkanie z windą, na parterze lub w zasobie społecznym. Ale z pełnym wsparciem: organizacyjnym, prawnym i emocjonalnym.

Po drugie: rozwój segmentu najmu z usługami – wspierane mieszkania z dostępem do opieki środowiskowej, transportu, rehabilitacji. Nie każdy senior potrzebuje DPS – często wystarczy bezpieczne mieszkanie i ktoś, kto przyjdzie raz dziennie.

Po trzecie: remonty pustostanów z myślą o seniorach. Mamy ich w Polsce ponad 70 tysięcy w zasobie gminnym. Wystarczy ukierunkować środki – z FEnIKS, Społecznego Funduszu Klimatycznego, EFS+ – i stworzyć systemowe warunki dla samorządów i NGO.

Po czwarte: wzmocnienie Społecznych Agencji Najmu jako operatorów najmu senioralnego. To one mogą pośredniczyć w zamianie lokali, wynajmie interwencyjnym czy obsłudze mieszkań wspieranych.

Po piąte: spójna strategia państwa, która traktuje mieszkanie nie tylko jako dach nad głową, ale jako infrastrukturę społeczną, równie ważną jak szpitale czy szkoły – narzędzie zapobiegania zależności, wykluczeniu i kosztownej opiece instytucjonalnej.

Bo inwestycje w dobre warunki życia osób starszych we własnym mieszkaniu to nie koszt. To polityka z największym zwrotem społecznym – i jednym z najbardziej ludzkich sensów.

M. P.: Wprowadziłabym zasadę, że w każdej nowej inwestycji mieszkaniowej – niezależnie od tego, czy jest to inwestycja gminna, czy deweloperska – określony procent mieszkań powinien być dostosowany do potrzeb seniorów lub tak zaprojektowany, aby można je było łatwo dostosować.

Uważałabym za priorytet opracowanie planu strategicznego, który systematycznie, na przykład co pięć lat, wskazywałby, ile mieszkań dla seniorów będzie potrzebnych w każdej gminie, a także zawierałby konkretny plan, jak tę potrzebę zaspokoić oraz jakie będą związane z tym koszty.

Dodatkowo zaproponowałabym wprowadzenie ulg podatkowych dla seniorów mieszkających we własnych mieszkaniach, którzy dokonują ich dostosowania do swoich potrzeb. Ulgi te mogłyby być dostępne również dla ich dzieci lub wnuków, które finansują takie prace.

Jak przekonywać samorządowców i urzędników do budowy mieszkań przyjaznych seniorom i osobom z grup wrażliwych? Dla samorządowca najlepiej jest nie rozbudzać za bardzo społecznych oczekiwań, a jak budować coś drogo, to raczej wspólną przestrzeń użytkowana przez tysiące, a nie budynki mieszkalne wspierające funkcjonowanie nielicznych.

A. K.: Aby przekonać samorządowców do inwestowania w mieszkania przyjazne seniorom i osobom z grup wrażliwych, trzeba odejść od narracji o „pomocy dla nielicznych” i pokazać, że to strategiczna inwestycja w przyszłość gminy – oszczędna, skuteczna i społecznie potrzebna.

Po pierwsze: to oszczędność dla budżetu, nie koszt. Utrzymanie jednej osoby w domu pomocy społecznej to 6–8 tys. zł miesięcznie. Mieszkanie wspierane z usługą środowiskową może kosztować kilka razy mniej. A przy okazji pozwala ludziom żyć samodzielnie i godnie.

Po drugie: to nie są rozwiązania dla „nielicznych”. Grupa seniorów rośnie – już dziś osoby 65+ stanowią co piątego mieszkańca wielu gmin. Mieszkania wspierane dla seniorów, samotnych osób i osób z niepełnosprawnościami to nie nisza, lecz konieczność w starzejącym się społeczeństwie.

Po trzecie: to szansa na finansowanie zewnętrzne. FEnIKS, Społeczny Fundusz Klimatyczny, EFS+ dają realne środki na remonty pustostanów, nowe inwestycje oraz modele najmu z usługami. Gminy, które przygotują się dziś, będą pierwsze w kolejce po środki jutro.

Po czwarte: to polityka bliska mieszkańcom. Mieszkanie dla sąsiadki, która nie może wyjść z czwartego piętra. Dostosowany lokal dla samotnej mamy. Bezpieczne miejsce dla osoby z niepełnosprawnością. Tego nie da się zastąpić stadionem ani rondem.

I wreszcie – to inwestycja we wspólnotę. Mieszkania wspierane nie izolują – integrują. Tworzą lokalne sieci wsparcia. Zamiast wielkich, kosztownych projektów dla tysięcy, dają realną zmianę życia tam, gdzie jest ona najbardziej potrzebna.

Warto patrzeć na mieszkalnictwo społeczne nie jak na koszt pomocy, lecz jako na element nowoczesnej, skutecznej polityki lokalnej.

M. P.: Moje rozmowy z kilkoma samorządowcami pokazują, że nie trzeba ich specjalnie przekonywać – oni to wiedzą! Wyzwania dotyczą przede wszystkim finansowania takich inwestycji, co nie jest zaskoczeniem. Przekonywać trzeba rząd, aby stworzył nowe mechanizmy finansowania (niekoniecznie dotacje) oraz odpowiednio zachęcił deweloperów.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał Przemysław Wiśniewski

dr Mateusz Piegza – dyrektor programowy Fundacji Habitat For Humanity PL, architekt, badacz, ekspert z dziedziny mieszkalnictwa dostępnego cenowo; w 2024 obronił pracę dokt. dot. przekształceń obiektów poprzemysłowych na cele mieszkaniowe w Polsce i krajach UE na POLSL; specjalizacje: adaptacje pustostanów na nowe funkcje, innowacje mieszkaniowe, Społeczne Agencje Najmu;  kooperatywy mieszkaniowe. Związany z Fundacją Habitat od 2019 roku.

Aleksandra Krugły – p.o. dyrektorki ds. rzecznictwa w Habitat for Humanity Poland. Prowadzi działania rzecznicze na rzecz mieszkalnictwa dostępnego cenowo, w tym zagospodarowania pustostanów, rozwoju społecznych agencji najmu oraz przeciwdziałania ubóstwu energetycznemu. Ma ponad 15-letnie doświadczenie w politykach publicznych, w tym w administracji publicznej w Polsce w obszarze ekonomii społecznej i pożytku publicznego. Koncentruje się na rozwiązaniach systemowych i międzysektorowych, ostatnio np. na rozwiązaniach mieszkaniowych w Planie Społeczno – Klimatycznym w Polsce czy propozycjach rozwoju najmu senioralnego w oparciu o Społeczne Agencje Najmu.